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被曝“甲醛超標” 租房何時真“自如”

2019-06-29

租房居,居不易,即使是住在高端租房品牌自如,也不例外。

 

近日,有媒體報道稱,鏈家旗下的O2O租房平台自如的部分房間存在甲醛(aldehyde)檢測超標情況。根據新華社的調查,自如的部分房源在裝修結束後,僅將房間通風透氣數天,便掛牌出租給房客。事件經過報道後,自如方麵對當事住戶給予了經濟賠付,並承諾為遇到此類問題的房南通廢水檢測客無條件提供過渡期酒店住宿。

 

此事雖是個例,但也給當下火熱的租房市場(shì chǎng)帶來冷思考。南通空氣檢測是指對空氣的組成成分的檢測。狹義的空氣檢測,主要是從應用的角度,重點研究的是室內空氣檢測。它是指室內指裝飾材料、家具等含有的對人體有害的物質,釋放到家居、辦公環境中造成的裝修汙染,來檢測空氣質量。無論是租房還是購房,室內空氣指標的標準並未形成強製約束,很多人仍可能遇到房噪聲檢測服務屋甲醛(Formaldehyde)超標的問題。一向以品質化、高端路線聞名的自如也出現這類問題,這讓外界對租房機構的管理和盈利能力產生擔憂。

在“租購並舉”的宏觀背景下,此事或許正是當下租房市場發展的一個注腳:怎麽保證租賃房屋的居住品質,還需要更多細化的標準和規範;怎麽強化市場化租房機構的管理和服務,還需要在減成本、降杠杆上下功夫。

 南通甲醛檢測

 “租購並舉”興起 租房細則亟需建立

 

11月24日,市區龍騰苑的一位自如房客向“自如管家”(自如公司的基層服務人員)反映,所住房屋室內空氣質量異常引起身體不適;次日“自如管家”提出為房客免費換租或免費退租,噪聲檢測服務並提供搬家服務,而當事房客希望繼續居住;此後,雙方針對房屋內空氣質量和甲醛(Formaldehyde)可能超標等問題多次溝通。

 

12月初,此事經媒體報道,引發關注。自如方麵承諾為遇到此類問題(Emerson)的房客無條件提供過渡期酒店住宿,並在此期間提供免費換房或免費退租服務,退回押金(deposit)及所有未發生的房租及服務費。雖然自如方麵表示,其對房屋裝修的所有家具材料都製定了嚴格標準,並且已經在內部啟動了關於原材料、施工工藝及供應商管理(guǎn lǐ)的核查,但這些做法並沒有回答一個行業問題:租房行業從選材裝修,到出租管理,以及後續的運營服務,何時才能有相應的細化標準?

 

不同於商品房市場詳細明確的驗收流程,租房市場,尤其是自如這類非中介租房機構所運營的租賃房屋並沒有細化的驗收流程。以本次事件的核心環節――室內空氣為例,在一些地方政府關於租房市場的管理規定中,難覓室內空氣管理條款的蹤影。

 

比如,《市房屋租賃管理若幹規定》雖然要求出租房屋的建築結構和設備(shèbèi)設施符合建築、消防、治安、衛生等方麵的安全條件,不得危及人身安全,但對於裝修後的甲醛(Formaldehyde)處理、室內空氣檢測等環節並沒有具體要求。而從2003開始實施的《室內空氣質量標準》(GB/T18883-2002)對如今租房市場的複雜性也未有周全考慮。

 

方圓地產首席分析師鄧浩誌認為,在“租購並舉”的政策框架已經搭建(指搭蓋、建立)起來、市場機構參與租房熱情高漲的情況(Condition)下,租房領域的細則和標準亟需建立。具體到此次自如部分房屋甲醛超標的案例(àn lì),他認為應該從上遊的建築裝修飾品領域入手,這是大多數室內空氣質量問題的主要環節。

 

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為,租房市場經過一多的發展已經逐漸成長,今後可以考慮加快製定相應的細節規範。“現在框架的政策已經出台有害因素檢測了,但是關於租房建築安全、室內裝修等(環節)的具體要求還沒出台,比如改造結束多久以後可以入住,出租房源要符合哪些標準等等。”

 

盈利艱難 縮短待租時間成必然

 

雖然甲醛超標更多可能來自房屋裝修過程中的裝飾建材,但造成房屋無法持久通風的根本原因,還是許多租房機構自身的商業模式。

 

以自如旗下數量最多的“自如友家”產品為例。企業從業主端承接整套房屋、經過裝修配置家具家電之後,以房間為單位(unit)對外出租。自5月在上線以來,“自如友家”憑借良好的居住體驗和品質化的服務迅速打開市場,目前在全國保有的房間數量超過24萬間。但這類房源在裝修後,往往沒有進行較長時間的通風處理。

 

據市東城區的一位姚姓“自如管家”介紹,“自如友家”產品在首次出租時,一般會留出閑置通風的時間,但考慮到成本回報,通風時間一般不會長於1個月,在之後的出租中,一般也不會閑置太久。但因為“自如友家”一般較為整潔,且服務(fú wù)較好,在非常受輕白領喜愛。

 

“這背後的一個問題就在於,這類企業以提高租客入住率為導向,對於一些居住本身的功能相對是忽略的。”嚴躍進分析稱,自如這類非中介的租房平台本身的商業模式(pattern)決定了其必須精細化管理(Delicacy Management),因此在出租的時候必須考慮閑置期,裝修後入住時間越晚,閑置的時間越長,越不利於商業回報。

 

“很多企業其實是類似的,在三五內它必須縮短待出租時間,這樣一來出現這種情況(指甲醛超標)也不奇怪。”中原地產首席分析師張大偉告訴記者,一線城市的這類“二房東”往往還會將客廳阻隔為一個房間,這進一步給租賃房屋的室內通風帶來挑戰。

 

實際上,這類做法在租賃市場(shì chǎng)並非少數,但在目前的政策環境下並不合規。張大偉說,租房市場的需求依然強烈,商業模式決定了“二房東”式的租房企業必須通過縮短閑置時間、擴大可出租麵積等辦法來創造盈利空間,而這些做法往往又有違規嫌疑。

 

事實上,“二房東”租房模式目前的發展仍較為緩慢而謹慎,其主要原因在於房源資產(zī chǎn)價格高企,租金回報率長期較低,而企業的融資成本維持在高位,這兩大因素在很大程度上限製了企業加杠杆快速做大的可能性。

 

“盈利比較難,這是一個很突出的問題。”據鄧浩誌介紹,目前大多數自持經營物業的租房企業,和“二房東”式的租房企業都不能解決盈利問題,主要原因還是在於拿房成本和利息成本太高。

 

“現在北上廣深四大一線城市租金回報率大概在1.5%到2%之間,如果按商品房算,盈利難。”鄧浩誌表示,“現在普遍房地產公司的融資成本是7%到8%左右,如果地價下降到隻是商品房價格的1/3左右,那麽盈利能力提升3倍,租金回報率可以達到4.5%到6%之間,但仍然沒可以蓋過利息成本。”

 

房企“集團軍”入局,關鍵還在供給側

 

即使大多數一二線城市的租售比相差懸殊,但租房這塊蛋糕仍然被不少企業、機構看中。其中,一些實力雄厚的房地產開發商更是扮演著“集團軍”的角色。

 

據不完全統計,目前已有20多家百強房企啟動長租公寓類租房項目的發展戰略。如萬科董事會主席、首席執行官鬱亮在接受媒體采訪時表示,萬科計劃成為租賃行業的龍頭企業。再比如碧桂園集團總裁莫斌提出,力爭在2020做到100萬套長租公寓。

 

房企“集團軍”的進入會進一步改善租房體驗嗎?嚴躍進認為答案是肯定的。

 

“真正能對甲醛超標這類情況(Condition)形成倒逼的,應該是房企和自持型公寓的參與。”在嚴躍進看來,這類房屋大多由專業的房企開發、裝修,在交給業主之前需經過政府部門核驗查收,經過這些流程的房屋質量相對可靠。他認為,這類由房企開發並出租的房源在租房市場上,會比中介型、“二房東”型房源更受歡迎。

 

但在租售比高居不下的一線城市,房企所開發並持有的租賃房源能有多大的商業前景其實也考驗想象力。

 

“一套500萬元的房子,月租金也就七八千元,租售比太懸殊了,(房地產)企業隻能是以多隔斷、低配置的裝修來創造盈利空間。”張大偉認為,在土地價格高企的情況下,房企的入局並不能解決租房市場甲醛(aldehyde)超標、服務不到位等問題;相反,隨著企業進入越多,有可能出現此類負麵事件的可能性更大,因為租房領域的企業競爭(competition)激烈。

 

張大偉認為,核心的解決辦法還是增加租房用的土地供應。南通環境檢測中心是通過對人類和環境有影響的各種物質的含量、排放量的檢測,跟蹤環境質量的變化,確定環境質量水平,為環境管理、汙染治理等工作提供基礎和保證。簡單地說,了解環境水平,進行環境監測,是開展一切環境工作的前提。12月7日,市住建委在官網發布消息稱,目前有約12萬套國企利用自有用地建設的保障房;全市公司自持租賃房項目有27個,自持麵積約143萬平方米;已開工朝陽區平房鄉等5個利用集體土地建設租賃住房試點項目、房源1.28萬套,目前已入住4200餘戶。

 

而在,自7月推出首宗租賃住宅用地以來,已至少成交了15幅租賃住宅用地,占地麵積47.12萬平方米,合計建築麵積近109萬平方米,預計至少形成18100套租賃供應房源。

 

這些試點誠然效果顯著,但相比巨大的租房需求,仍然顯得杯水車薪。南通環境檢測中心是通過對人類和環境有影響的各種物質的含量、排放量的檢測,跟蹤環境質量的變化,確定環境質量水平,為環境管理、汙染治理等工作提供基礎和保證。簡單地說,了解環境水平,進行環境監測,是開展一切環境工作的前提。張大偉認為,租賃(to hire)住房土地或房源的供給還需要增量。“量少的話,變相地就變成保障房了,對整體市場沒有什麽影響,跟市場脫節。”

 

鄧浩誌注意到,有些城市的做法是,在商品房用地當中指定一部分專門用於發展租賃物業,他擔心這會進一步加劇房屋租售的供求矛盾。此外,若單純靠政府指定的自持物業,租賃住房的總量顯然還不夠。“所以要看怎麽盤活現在集體用地、盤活 三舊改造 ,但這些相關的政策現在還不知道。”


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